Затихший рынок строительства – 2017, или Кто разгонит локомотив

О дольщиках, недостроях и новых законах.

Строительную отрасль не зря называют локомотивом экономики: одно рабочее место в ней, по статистике, формирует около 12 рабочих мест в смежных отраслях. Кроме того, с помощью строителей в стране решается один из самых насущных и социально острых вопросов – жилищный. К сожалению, в кризис строительный локомотив сам нуждается в поддержке. Отмечают эксперты expotrade.ru.

Несколько лет назад государство поставило перед строителями масштабную задачу: чтобы ежегодный жилищный прирост составлял по одному квадратному метру на каждого россиянина. Для обеспечения этого показателя необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 140 миллионов квадратных метров жилья. С тех пор объемы жилищного строительства росли поступательно. По итогам 2015 года в стране был зафиксирован беспрецедентный рекорд за всю постсоветскую историю.

В 2016-м стали сказываться последствия кризиса, разразившегося в конце 2014 года. При этом, по данным Росстата, индустриальное домостроение (типовые многоквартирные дома) просело на 3,9 процента, а индивидуальное (частные дома и коттеджи) – на 10,2 процента.

В 2016 году столица ввела в эксплуатацию 3,4 млн кв. м новостроек (на 13,6 процента меньше, чем в предыдущем), уступив пальму первенства Московской области и Краснодарскому краю.
Впрочем, речь тут шла не о нехватке сил или ресурсов, а, скорее, о дальновидности застройщиков: в кризисной ситуации построить гораздо легче, чем продать. По общему мнению, «многоквартирный» спад мог бы оказаться еще большим, если бы не государственная программа субсидирования ипотеки под покупку жилья на первичном рынке, действовавшая в самой острой фазе кризиса – по весну нынешнего года.

Падение продолжилось и в нынешнем году. По данным Росстата, с января по июль в стране сдано в эксплуатацию 28 миллионов квадратных метров, что составляет 88,7 процента от объемов строительства за аналогичный период 2016 года. В лидерах – Московская область. На втором месте Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Любопытный факт касается Магаданской области. Здесь за первое полугодие 2017 года ввели в эксплуатацию 2,6 тысячи квадратных метров жилья (значительно меньше один процент в целом по России, но для региона это беспрецедентный показатель: прирост по сравнению с аналогичным периодом 2016 года составил… 440 процентов).

Честнее, но дороже?

Хотя замедление темпов строительства в первую очередь связано, конечно же, с падением платежеспособного спроса россиян в результате кризиса, в нынешнем году его можно считать отчасти плановым. В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ его во многом связывают с новыми поправками в закон о долевом строительстве (знаменитый 214-ФЗ). По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, сегодня в России по договорам долевого участия (ДДУ), то есть за счет средств граждан, строится более 80 процентов многоквартирных домов. Это колоссальные суммы: в одной только Москве за последние шесть лет дольщики-физлица принесли на рынок более 1,6 триллиона рублей.

По стране население ежегодно инвестирует в долевое строительство в среднем полтора триллиона рублей. Однако во многих случаях такая инвестиция – настоящий кот в мешке.

По признанию самих чиновников, гражданам, по сути, негде узнать степень надежности того или иного застройщика. В результате, по разным оценкам, число обманутых дольщиков по России колеблется от 80 до 100 тыс.

Недействующий механизм отныне решено заменить новым – государственным компенсационным фондом долевого строительства, который в случае банкротства застройщика будет выплачивать компенсацию дольщикам или завершать строительство. Для достижения наибольшей прозрачности новый фонд будет осуществлять свою деятельность в форме публично-правовой компании под строгим контролем Счетной палаты РФ. В соответствии с принятым законом отбор застройщиков – претендентов на получение средств для достройки проблемных объектов будет проводиться на конкурсной основе.

Параллельно с созданием фонда в отношении застройщиков, работающих по ДДУ, вводятся и другие меры. Прежде всего, привлекать деньги дольщиков теперь смогут исключительно компании со стажем возведения многоквартирных домов в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика не менее трех лет. Каждый застройщик теперь обязан резервировать десятую часть от общей сметы строительства своих объектов на особом счету в уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Операционные затраты компании, не связанные непосредственно со строительством объектов, отныне не должны превышать один процент. Кроме того, устанавливается правило: «одна компания – одно разрешение на строительство», причем для получения этого разрешения в послужном списке застройщика должно насчитываться не менее 10 тысяч квадратных метров введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.

Поправки в закон также предусматривают запуск с 1 января 2018 года Единой информационной системы жилищного строительства, которая будет содержать данные о застройщиках и объектах строительства.

Этих данных, как уже сказано выше, потенциальным покупателям новостроек сегодня катастрофически не хватает.

Планируется создать и открытый реестр недобросовестных застройщиков.

Участники строительного рынка встретили нововведения неоднозначно. Большинство ничего не имеет против создания компенсационного фонда взамен механизма страхования, однако другие требования в свой адрес многие считают избыточными.

В ожидании спроса

Кроме поправок в закон о долевом строительстве, в нынешнем году принят еще ряд ключевых для рынка нормотворческих новаций. В частности, внесены изменения в действующее законодательство о строительных саморегулируемых организациях (СРО) и в систему сметного нормирования и ценообразования в строительстве. Главное, что волнует застройщиков, – когда вновь построенная недвижимость, «с пылу с жару», снова начнет продаваться? Как свидетельствуют социологические опросы, общий спрос на жилье в ближайшие пять лет составляет 300 миллионов квадратных метров.

Дело за малым: чтобы у потенциальных покупателей появились деньги.

Зафиксированное в последние месяцы оживление в ряде отечественных секторов, например в сельском хозяйстве и даже в ощутимо просевшей с начала кризиса розничной торговле, внушает строителям определенные надежды. Ожидается, что к середине нынешней осени отрасль выйдет наконец из рецессии, а через полтора-два года спрос на недвижимость восстановится полностью. Специалисты предупреждают, что строители должны быть готовы к резкому старту, однако после затянувшегося вынужденного отдыха сделать это будет не так-то легко: как минимум понадобится срочно набирать работников (в кризис большинство компаний сократило штат) и закупать технику.