Точка равновесия найдена

Временно исполняющий обязанности заместителя председателя правительства Калининградской области Максим Федосеев рассказал «Точке» о том, как чувствует себя рынок жилья в конце года, каковы перспективы его развития и как решаются проблемы дольщиков.

– В начале этого года были серьезные опасения, что рынок жилищного строительства сильно «просядет». Все ожидали действия кумулятивного эффекта непростых 2014–2015 годов. Оправдались ли опасения?

– В этом году никаких «катастроф» в нашем регионе не произошло. Как вы знаете, рынок живет по законам баланса спроса и предложения. Считаю, что в Калининградской области удалось достичь точки равновесия. С одной стороны, были созданы хорошие условия для обеспечения достойного предложения на рынке. Так, последние два года регион находится на 3-м месте в России по вводу жилья на одного человека. Вместе с тем обвального снижения цен также не случилось. Это означает, что и спрос находится на очень хорошем уровне. Конечно, есть довольно много нераспроданных квартир. Но нужно понимать, какова природа этого явления. Так, часть квартир, которые застройщики не «выбрасывают» на рынок, находится в залоге у банков. Часть предназначена для того, чтобы брать под них кредиты в будущем.

Отдельно следует сказать, что, казалось бы, цены должны вырасти из-за роста стоимости строительных материалов. Однако не следует забывать, что довольно много за последнее время сделано в сфере импортозамещения. Поэтому хоть макроэкономические изменения и оказывают давление на стоимость жилья, однако сверхъестественного не произошло.

Кстати, в этом году значительно оживился рынок ипотечного кредитования. Так, по данным Центробанка, за 10 месяцев в регионе было выдано 4 395 ипотечных кредитов на общую сумму 6,85 миллиарда рублей. Для сравнения: за весь прошлый год сумма выданных кредитов составила 6,9 миллиарда рублей.

– Как поведет себя цена на жилье в ближайшей перспективе?

– Динамику роста цен сложно предугадать. Есть факторы, на которые мы как регион никак не можем повлиять. Например, курс рубля. Однако все, что зависит от правительства, делается. Это и реализация политики в сфере импортозамещения, и создание благоприятных условий для застройщиков, в первую очередь снижение административных барьеров, и оказание помощи во взаимодействии с монополиями, и разработка различных программ, направленных на повышение доступности жилья и стимулирование рынка.

Могу сказать, что по итогам этого года мы выйдем на показатель не менее одного миллиона квадратных метров жилья, хотя прогнозы были скромнее – 886 тысяч квадратных метров. Таким образом, регион в очередной раз выполнит рекомендованный федеральным правительством показатель по строительству одного квадратного метра жилья на человека в год. Таким образом, предложение на рынке сохранится на оптимальном уровне. Кроме того, у застройщиков есть задел на будущий год. Поэтому, конечно, рост цен будет, однако не очень большой, учитывая прогнозы по инфляции. Вероятно, имеет смысл ориентироваться на динамику текущего года. Так, средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в III квартале 2016 года составила 51 514 рублей, в III квартале 2015 года – 49 272 рубля. То есть рост составил пять процентов. В свою очередь, за 9 месяцев 2016 года средняя цена составила 51 840 рублей, за 9 месяцев 2015 года – 48 164 рубля, динамика – плюс восемь процентов.

– Насколько реально сегодня купить в Калининграде хорошее жилье за небольшую цену? Как распознать обман?

– Все зависит от того, где находится квартира, какая там инфраструктура, от уровня отделки и прочих деталей. Поэтому не всегда низкая цена может говорить о том, что продавцы мошенники.

Подчеркну: какой бы ни была цена – низкой, средней или высокой, сама по себе она не может свидетельствовать о том, что такое вложение средств является надежным. Конечно, если ценник сильно ниже рынка, то нужно насторожиться. Хотя из этого правила есть исключения: комплексная застройка или квартиры, реализуемые по 35 тысяч рублей за квадратный метр, с пригодной для вселения отделкой, по программе «Жилье для российской семьи». Но вместе с тем есть случаи, когда возникают проблемы с очень дорогим жильем.

Поэтому в первую очередь следует обращать внимание на историю застройщика, наличие необходимого пакета документации. Также было бы неплохо перед покупкой изучить, насколько проектная документация соответствует строящемуся объекту – например, не завышена ли этажность, если это видно. Кроме того, следует выяснить, не является ли застройщик банкротом, не является ли объект проблемным – эта информация есть на нашем сайте. За консультацией можно обращаться в областной Минстрой.

– В непростые времена сохранились ли механизмы государственной помощи в приобретении жилья?

– Да, безусловно. Их довольно много. Есть отдельные инструменты для военных, учителей, врачей, других категорий граждан. То, что проходит через нас, – это программа «Жилье для российской семьи» и подпрограмма программы «Жилище» по обеспечению жильем молодых семей.

Так, в 2016 году право на улучшение условий получили 167 молодых семей. Из них 83 участника программы реализовали свое право. Только из областного и федерального бюджетов на эти цели были направлены 87 миллионов рублей. Еще часть средств выделили муниципальные образования.

Что касается программы «Жилье для российской семьи», то в ней принимают участие 6 застройщиков, два из них движутся очень хорошими темпами. Число граждан, включенных в программу, выросло по состоянию на май с 300 до 616.

Также есть интересные проекты по комплексной застройке территорий – например, на юго-востоке Калининграда. Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области планирует реализовать здесь интересный инвестпроект.

В рамках инвестпроекта предусматривается строительство более 180 тысяч квадратных метров жилья (3 500 квартир), в том числе для программы «Жилье для российской семьи» – не менее 100 тысяч квадратных метров, расселения «аварийщиков» – 17 тысяч квадратных метров, формирования фонда арендного жилья – порядка 20 тысяч квадратных метров. Правительство уже передало участок фонду под реализацию проекта.

– Насколько в этом году правительство продвинулось в решении проблем обманутых дольщиков?

– С начала года, благодаря принимаемым правительством Калининградской области мерам, введены в эксплуатацию девять проблемных домов (включая три корпуса «Новой Сельмы»). В них дожидались своих квартир более 600 семей дольщиков. В текущий момент по 12 проблемным объектам насчитывается 780 пострадавших граждан.

В настоящий момент по поручению временно исполняющего обязанности губернатора региона Антона Алиханова мы разрабатываем пакет системных мер, направленных на привлечение инвесторов, которые желают помочь обманутым дольщикам. Это будут поправки в подпрограмму программы «Доступное и комфортное жилье».

В проекте подпрограммы предусматриваются меры поддержки для разных возможных вариантов проблемных объектов – от довольно «легких», когда дом находится в высокой степени готовности, нет двойных продаж и имеется много нереализованных квартир, до крайне запутанных.

В качестве мер поддержки предполагается возможность компенсации дольщикам части процентной ставки по ипотечным кредитам, придание им статуса участников программы «Жилье для российской семьи», оказание поддержки в самоорганизации граждан для защиты их прав. Также проектом предусмотрены механизмы, позволяющие инвесторам снизить кредитное бремя в целях достройки проблемных объектов.

– Чем вызвана инициатива передачи полномочий по выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с муниципального на региональный уровень?

– Данная мера вызвана необходимостью упорядочивания градостроительной деятельности. Нужно, чтобы была одна структура, с которой можно было бы спросить за планирование развития городов и ведение застройки. Многие проблемы, в том числе связанные с появлением обманутых дольщиков, коренятся как раз в том, что муниципалитеты не всегда достаточно щепетильно подходили к выдаче разрешений на строительство и последующему контролю строительства жилых домов.

Валентин Балановский
Фото пресс-службы правительства Калининградской области