Строительная отрасль: что нам стоит дом построить

В последнее время в калининградской медиасфере горячо обсуждается состояние строительной отрасли. В частности, поспешные выводы о кризисе отрасли делаются, например, на основании данных о почти 5 тысячах нереализованных на сегодня новых квартир. Попробуем разобраться в том, что происходит.

таблица4

В текущем, 2016, году на состояние строительной сферы калининградской области влиял ряд факторов: общеэкономический спад в стране и регионе, изменения в законодательстве и бурное развитие отрасли в предыдущие годы. Так, начиная с 2011 года в Калининградской области наблюдался последовательный и интенсивный рост общего объема ввода жилья в эксплуатацию: с 545 тысяч квадратных метров в 2011 году до 1205 тысяч квадратных метров в 2015 году. Не без оснований эксперты оценивают как шокирующие такие темпы развития строительства, которые побили все показатели как советского, так и последующего периодов. По объему жилья на душу населения, введенного в эксплуатацию, наш регион вышел на второе место на Северо-Западе и третье в стране, уступая лишь Ленинградской и Тюменской областям.

64 процента от общего объема жилья, введенного в 2015 году, занимала застройка многоквартирными домами, а 36 процентов – индивидуальная жилая застройка. Однако при этом внутри многоквартирной застройки 45 процентов занимает так называемая точечная застройка, которая ведет к снижению комфортности городской среды, перегрузке ветхой коммунальной инфраструктуры и недовольству жителей городов области, прежде всего областного центра. Между тем правительство Калининградской области планирует к 2020 году восстановить темпы жилищного строительства, доведя их до 1 миллиона квадратных метров в год. Более пессимистично настроенные эксперты и участники рынка говорят о 800 тысячах квадратных метров к 2020 году, 700 тысячах квадратных метров в 2016 году и 550 тысячах квадратных метров в 2017-м. Начало роста прогнозируется только в 2018 году (620 тысяч квадратных метров).

схема

При этом руководитель Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик отмечает, что уже в январе – марте отрасль начала оправляться от кризиса. По его данным, за первый квартал 2016 года план по вводу жилья выполнен в Калининграде на 30 процентов, введено 52 жилых дома, или 2 329 квартир. Исходя из этого уже не кажутся столь катастрофическими 4 788 квартир, нереализованных на сегодняшний момент. Скорее всего, это рабочая рыночная ситуация, хотя и неприятная как для застройщиков, так и для потребителей, поскольку говорит о несбалансированности спроса и предложения.

По мнению членов рабочей группы по архитектуре и строительству Общественной палаты Калининградской области, с учетом того что новый генеральный план, представленный мэрией Калининграда, не предполагает значительного расширения границ городского округа, восстановление объемов докризисного строительства будет не во благо, а совсем наоборот. В этом случае возрастет процент точечной застройки, лимит которой Калининград давно исчерпал.

Однако, по мнению заместителя главы администрации городского округа Артура Крупинина, есть резервы и для комплексной застройки. Так, мэрией планируется сосредоточить жилищное строительство на трех площадках. Это, во-первых, Северный планировочный район около форта № 4 на месте военного городка по ул. Горького. Во-вторых, это Южный планировочный район: улицы Олега Кошевого, Интернациональная, Толстикова. И третий планировочный район – Восточный: улицы Аксакова, Баженова, Молодой Гвардии. Столь масштабные планы тоже не могут не вызывать сомнений, поскольку еще не решены окончательно вопросы передачи муниципалитету военных земель, а Балтфлот сам планирует увеличение жилищного строительства для своих военнослужащих.

В этой связи кажутся разумными предложения министра строительства региона Амира Кушхова о переносе жилищного строительства в районы Калининградской области. Наиболее перспективным после реконструкции федеральной трассы считается сегодня Гвардейский район, который все более «рискует» стать спальным районом Калининграда (наряду с Гурьевском). Традиционно перспективными остаются приморские города и Светлый, а вот Гурьевск утрачивает значимость в этом плане из-за транспортных и инфраструктурных перегрузок.

Если говорить о причинах «зависания» новых квартир на рынке жилья Калининградской области, то этих причин немало. Например, по мнению руководителя одного из ведущих риелторских агентств региона Олега Перевалова, некоторое время назад маркетингом компаний-застройщиков была неверно определена стратегия в области площадей квартир. В силу каких-то умозаключений было решено, что будут пользоваться спросом однокомнатные квартиры площадью от 16 до 25 квадратных метров, после чего их стали усиленно строить. В результате именно такие квартиры занимают более 50 процентов из нереализованных на сегодня (2576 из 4788). Как оказалось, потенциальные покупатели, осмотрев такие «скворечники», вздохнув, отказывались, говоря, что лучше влезут в долги, но приобретут «что-нибудь посерьезнее». Кстати, по мнению Олега Перевалова, именно ментальность калининградцев (и россиян вообще) не позволила развиться и модной еще недавно идее доходных домов. Как оказалось, россияне всей душой противятся жить в доме, где все квартиры сдаются, в отличие от тех же европейцев и американцев. Видимо, генетическая память о советских – да и нынешних – общежитиях вызывает подобные «фобии».

Другие причины застоя на рынке всем ясны: экономический кризис, который страна только начинает преодолевать, снижение доходов населения, повышение текущих расходов на потребление, снижение накоплений, высокие требования банков к ипотечным заемщикам и к строительным организациям. К последним, конечно, большинство вопросов как у дольщиков, так и у государства, правоохранительных и надзорных органов. Не секрет, что громкие скандалы с обманутыми дольщиками, вновь разразившиеся в последнее время в стране, являются одной из причин тех самых «зависших» на рынке квартир, да и кризиса отрасли в целом.

Как отмечают эксперты, строительный рынок в России вообще и в Калининграде в частности – это чрезвычайно темная история, где нередки махинации, аферы, подлог, коррупция и откровенное надувательство. По словам того же руководителя Национального объединения застройщиков Кирилла Холопика, масштабы выявляемых нарушений зашкаливают. Так, например, нередко договоры долевого строительства на сотни миллионов рублей заключают всякого рода коммандитные товарищества и прочие конторки с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Для того чтобы навести порядок в этой сфере, с нынешнего года резко усилены меры контроля и повышены требования государства к строительной деятельности. Одно из важнейших нововведений – повышение размера уставного капитала. Так, большинству калининградских компаний, в зависимости от объемов их строительства, придется увеличить уставный капитал либо до 10 миллионов рублей, либо до 40 миллионов рублей – для самых крупных предприятий-застройщиков.

Однако, по мнению директора Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области Бориса Бабаянца, такие меры если и полезны, то несвоевременны. Сегодня, когда кризисные явления держат большинство строительных организаций на грани банкротства, отвлекать ресурсы на многократное увеличение уставного капитала, формирование компенсационных фондов, ужесточение и увеличение объемов отчетности станет для них непозволительной роскошью.

При этом можно возразить, что калининградский рынок представляет собой довольно устоявшуюся и крепкую структуру, где уже давно прошел процесс слияний и поглощений слабых – да и недобросовестных – компаний. Около 75 процентов объемов строительства производят местные, калининградские, фирмы. В силу того что долгое время московские и питерские строители недооценивали ограниченный, по их меркам, калининградский рынок, наши компании смогли окрепнуть и закрепиться на своих рыночных позициях.

По имеющимся данным, сегодня около 60 процентов рынка поделено между десятью довольно надежными фирмами-застройщиками, большинство из которых – калининградские (лишь две – питерские). Более того, половина сегмента жилищного строительства приходится на 6 компаний, занимающих верхние строчки топ-10.

Начнем по порядку. Группа компаний «Мегаполис» с 17 процентами занимаемого рынка, безусловно, лидирует в нашем регионе. В ее зачете 183 тысячи квадратных метров в семи построенных многоквартирных домах, что принесло ей не только первенство в регионе, но и позволило войти в топ-100 строительных компаний России. Второе место занимает компания «Спецремстройтрест» (проект жилищного комплекса «Дадаевский») со 110 тысячами квадратных метров в семи домах и 10 процентами рынка. Далее расположился «Калининградский Строительный Концерн» (11 домов и 8 процентов рынка). На эти три компании-монстра приходится треть калининградского рынка.

Четвертое место занимает «Строительный трест» с основным проектом «Город мастеров» (14 домов, но лишь 5 процентов рынка), пятое – «АвангардИнвестПроект» (основной проект – «Цветной Бульвар»: 5 домов и чуть меньше 5 процентов рынка), на шестой позиции – группа компаний «Ремжилстрой» с проектом «Легенды моря» (4,5 процента рынка).

Седьмую строчку рейтинга занимает крупная (№ 2 в топ-100 России) питерская компания – холдинг Setl Group. Однако на калининградском рынке эта фирма заполучила лишь 4,5 процента с рядом проектов: AlpenPark, LakeCity, «Золотые пески», «Лето», «Олимпия».
Калининградская компания «Акфен» расположилась на восьмой строчке регионального рейтинга с 4,25 процента рынка и двумя многоквартирными домами проекта жилого комплекса «Солнечный город». Далее с чуть более чем тремя процентами рынка – ГК «Модуль-Стройград» с шестью домами и проектами жилых комплексов «Глория», «Орбита» и «Художественный».

На десятой строчке – компания «Баральт» с 3 процентами рынка. Даже у этой, замыкающей калининградский топ-10, компании имеется более 30 тысяч квадратных метров построенного жилья в 15 многоквартирных домах, что, безусловно, говорит о достаточно высокой надежности крупных компаний в этой отрасли и стабильности рынка в целом. Одна из компаний – ГК «Ремжилстрой» – является членом авторитетного Национального объединения застройщиков жилья.

Таким образом, можно сказать, что в строительной отрасли Калининградской области происходит множество как положительных, так и отрицательных процессов. С одной стороны, снижается спрос на жилье, уменьшаются кредитные ресурсы, дорожают импортные строительные и отделочные материалы, инфраструктурные и земельные ресурсы ограниченны. С другой – кризисные явления оставили на рынке надежных и проверенных застройщиков, государство усилило контроль над отраслью, за соблюдением прав дольщиков, разработан ряд государственных программ поддержки строительной отрасли.

Если говорить о последнем аспекте, то в нашем регионе получает развитие строительство жилья экономкласса по программе «Жилье для российской семьи». В рамках этой программы к юго-западу от Калининграда, в районе поселка Цветково, компания ООО «Баральт-М» построит до 2017 года более 25 тысяч квадратных метров жилья, в районе поселков Лесное и Отважное ООО «ТЭК» возведет 50 тысяч квадратных метров, Фонд жилищного и социального строительства – не менее 100 тысяч квадратных метров на юго-востоке города. На севере областного центра ООО «Терра-Запад» построит более 55 тысяч квадратных метров, а ООО «Стройцентр» планирует возвести около 10 тысяч квадратных метров в районе поселка Малое Исаково.

Как согласились все участники строительного рынка Калининградской области, этой отрасли в целом (как отдельным компаниям, так и государственным органам надзора) не хватает открытости и прозрачности. И потребителям, и застройщикам остро необходима объективная информация о положении дел в данной сфере и, как следствие, общественный контроль за этой очень важной для социально-экономического развития региона отраслью. В этой связи можно сообщить об одном из шагов по решению озвученной проблемы. В 2016 году стартует работа федеральной системы бронирования новостроек nmarket.pro, что позволит наладить более эффективное взаимодействие между застройщиками и покупателями.


1

Вадим Хабаров