Ольга Швец: «Союз риелторов и застройщиков дает эффективный результат в реализации недвижимости»

Директор «Бюро недвижимости Калининграда», риелтор с многолетним стажем Ольга Швец знает, как в комплексе выстроить работу со строительными компаниями региона и другими заинтересованными структурами, чтобы оживить рынок недвижимости и избавить застройщиков от пустующих квартир в новостройках.

– Ольга Владимировна, вы в Калининград приехали не так давно, но уже сумели разобраться во всех тонкостях регионального рынка недвижимости, сделать собственные выводы?

– В сфере недвижимости в общей сложности я работаю 15 лет – уже достаточно большой опыт. Начинала в Новокузнецке Кемеровской области, там создала агентство недвижимости «Эдельвейс». Это был мой первый собственный бизнес-проект, в рамках которого я успешно осуществляла деятельность в сфере риелторских услуг в течение 10 лет на Кузбассе, в настоящее время его реализация продолжается в Калининградской области. В 2012 году мы с семьей переехали в Калининград, где я продолжила свою работу в этом направлении.

Единственное, что поменяла, так это название. Теперь мое агентство известно в области как «Бюро недвижимости Калининграда».

– С чего вы начали на новом месте? Рынок недвижимости в Сибири и на Балтике сильно отличаются друг от друга?

– Конечно, отличаются. Первым делом начала изучать рынок недвижимости. У меня были радужные ожидания по поводу риелторского бизнеса в Калининграде. Думала, еду из глубинки Сибири к чему-то более цивилизованному, совершенному. К сожалению, реалии меня несколько разочаровали. Я ожидала, что в Калининграде в связи с близостью европейских стран и рынок недвижимости в плане организации, сервиса риелторства будет более продвинутым. У зарубежных соседей есть что позаимствовать, чему поучиться, потому что у них много интересных механизмов, которые применяются в данной сфере.

Чтобы глубже изучить калининградский рынок недвижимости, нашла в СМИ самое популярное агентство, представилась покупателем, сделала определенные заявки по подбору недвижимости. Работа риелторов меня, увы, не удовлетворила. Поэтому следующим шагом, который я сделала, стало открытие на базе «Бюро недвижимости Калининграда» риелторских курсов. Набирала людей, которых самостоятельно обучала. Выпустила в «открытый космос» риелторства в Калининграде всего шесть групп, а самых перспективных оставила для работы в своем бюро. Эта команда из девяти человек трудится вместе со мной и по сей день. Возраст самый разный – от 25 до 45 лет. Но главное в том, что все они профессионально хорошо подготовлены, отлично знают ту сферу деятельности, в которой трудятся.

– Ольга Владимировна, что, по вашему мнению, самое главное в профессии риелтора? Какими качествами, навыками он должен обладать?

– Риелтор помогает людям решить проблему жилья. Но успешным – я в этом убедилась на личном опыте – риелтор будет только тогда, когда начнет относиться к проблемам клиентов как к своим собственным. Если он будет видеть при общении с клиентами, обратившимися в агентство недвижимости, лишь разовую прибыль в виде комиссионных от сделки, то толку не будет. Необходимо доброе, хорошее отношение к людям, понимание их трудностей и ожиданий. При покупке объекта недвижимости часто возникают не только финансовые проблемы или сложности с выбором места проживания, но и проблемы межличностных отношений в семьях – между супругами, между матерью и сыном, бабушкой и внуком… Их непременно надо учитывать и уметь составлять психологический портрет клиента, чтобы понимать, какую квартиру ему надо предложить, где именно этой семье будет комфортно жить.

В настоящее время в Калининграде приобретают жилье большей частью приезжие, которые не знают города, не могут сами выбрать район проживания и руководствуются чаще непрофессиональными советами родственников, знакомых или просто случайных людей. К примеру, наших клиентов таксист убедил, что в Балтийском районе (сейчас Московском) ни в коем случае нельзя приобретать жилье. Почему? Ведь Балтрайон абсолютно разный. Там есть место для отдыха – Летнее озеро, есть немецкие дома, которые органично соседствуют с новостройками, с отличной планировкой квартир; есть, наконец, объекты социальной инфраструктуры – Центральная городская клиническая больница, школы, гимназии, детские сады. Многим людям нужен именно этот район, где они будут чувствовать себя комфортно.

– Очень часто люди, переезжающие в Калининград с Дальнего Востока или с Севера, стараются не растерять своих друзей и знакомых и покупают квартиры в одном микрорайоне. Рекомендаций «первопроходцев» разве не достаточно?

– Когда мы задаем вопрос своим клиентам: «Чем вас привлек Калининград и почему вы решили именно здесь приобрести квартиру?», ответ чаще такой: «Очень нравится немецкая архитектура, узкие улочки, выложенные брусчаткой, старые парки… Но квартиру мы планируем приобрести в густонаселенном микрорайоне с многоэтажными домами». Им кто-то дал такой совет? Ведь мечтали они совсем о другом! Так вот задача профессионального риелтора – найти для людей такой объект недвижимости и именно в том районе города, чтобы они никогда не пожалели о своем выборе.

– Работа с людьми – это лишь один из аспектов многогранной деятельности риелторов. А как налаживало партнерские отношения «Бюро недвижимости Калининграда» со структурами, без которых априори невозможна риелторская деятельность?

– Это прежде всего работа с застройщиками, с банками, с оценочными компаниями, с рекламными изданиями. Кстати, самой большой сложностью для меня было найти единый источник информации, из которого люди черпают данные о продающихся объектах недвижимости – будь то первичное строительство (от застройщика) или вторичное жилье (от физлиц). Такой, куда бы мог зайти продавец или покупатель и сразу увидеть весь рынок региональной недвижимости. Это мог быть интернет-ресурс или печатное издание, но где была бы собрана, подчеркиваю, вся информация. А сейчас получается, что источников много, но объективную информацию получить сложно. Очень много повторяющихся объявлений об одних и тех же объектах, но с разной ценой. Это говорит о том, что объектом занимаются сразу все без каких-либо обязательств, а конкретно – никто.

Без единого источника информации об объектах, выставленных на реализацию, тяжело и покупателю, и продавцу: сложно прицениться и выставить актуальную цену. Поэтому идентичные квартиры могут в цене отличаться на несколько сотен тысяч рублей.

– Такое разве возможно? Странное ценообразование…

– К примеру, на «Авито» выставляются на реализацию квартиры, но там мы не видим адреса объекта, в лучшем случае указывается название улицы, этажность дома, квадратура квартиры. Но улицы в Калининграде длинные: начало проспекта Мира и конец – это небо и земля!

– Вы упомянули о необходимости сотрудничества со строительными компаниями, заказчиками-застройщиками. Но, как правило, практически у каждой строительной компании есть свой отдел продаж. Зачем им нужны риелторы?

– Застройщик, возводя объекты жилой недвижимости, рассчитывает на получение прибыли. Но мало построить – квадратные метры надо реализовать. Но когда он только начинает возводить дом, у него нет взаимодействия с риелторским бюро, которое заблаговременно бы изучило спрос и дало четкое представление о том, какое жилье будет здесь востребовано.

До 2014 года ситуация была иная. Строительный рынок летел, как паровоз, а в него на скорости запрыгивали покупатели. Сейчас этот паровоз едет, но, к сожалению, очень медленно.

Для того чтобы покупатели захотели что-то приобрести, нужно остановиться, пригласить людей в вагон, дать возможность им оглядеться и помочь сделать обдуманный выбор.

Многие строительные компании столкнулись с тем, что построили качественное жилье, сдали в эксплуатацию, а реализация не идет, потому что не такие характеристики объекта пользуются наиболее высоким покупательским спросом в данном районе. Для чего в Балтийском районе трехкомнатные квартиры по 120 квадратных метров, если востребованны – по 75-80 «квадратов»? Или в Ленинградском районе сдали дом, где однокомнатные квартиры – 30 квадратных метров. Да, дешево. Но очень тесно!

Проблема не нова. Я часто принимаю участие в семинарах, открытых встречах на эту тему совместно с банками, районными администрациями. Но застройщики ссылаются на общую экономическую ситуацию, высокую конкуренцию, не принимая во внимание, что проблему реализации недвижимости можно решить, если наладить плотное взаимодействие с риелторскими структурами.

– Чем поможет риелтор?

– Риэлтор, в отличие от отдела продаж строительной компании, занимается реализацией не только новостроек, но и вторичного жилья, хорошо знает рынок жилья до мельчайших нюансов. Когда застройщик обращается за профессиональной реализацией, то в лице риелторской компании приобретает одновременно ипотечного брокера (любой уважающий себя риелтор знаком со всеми ипотечными программами банков), хорошего менеджера, психолога, юриста. И еще один важный момент. Люди, работающие в отделах продаж застройщиков, на мой взгляд, не полностью заинтересованы в конечном результате. А вот когда встречаются два бизнесмена, один из которых построил жилье, а другой может его продать, такой союз, безусловно, будет плодотворным.

– Ольга Владимировна, вам удалось найти взаимопонимание с калининградскими строительными компаниями?

– Не скрою, не всегда сотрудничество приносило моральное удовлетворение и взаимный интерес, хотя мы уже реализовали крупные проекты с одной известной строительной компаний Калининградской области. Очень сложно подобрать застройщика, который конструктивно смотрит на совместную деятельность с риелторской компанией и готов работать в единой связке. Причем речь идет не о разовой акции, а о сотрудничестве на постоянной и взаимовыгодной основе, приносящей эффективный результат при реализации объектов недвижимости. В конечном итоге нам повезло – и с 2016 года в рамках заключенного договора на реализацию построенных домов мы активно работаем с ООО «КПД-Калининград». Это известная в Калининградской области компания, которая специализируется на крупнопанельном строительстве многоквартирных жилых домов. Напомню, что ООО «КПД-Калининград» было создано на базе Калининградского домостроительного комбината, основанного еще в 1975 году. Генеральный директор Сергей Павлович Тарчуткин сумел в трудные времена сохранить производство и рабочие места, модернизировать конструкцию наружных стен, повысить архитектурную выразительность зданий. Компания построила быстровозводимое и комфортное жилье, соответствующее всем требованиям качества, во многих районах областного центра: на улицах Кошевого, Громовой, Батальной, Дадаева, Гагарина и многих других.

– Ваш союз позволил объединить три направления деятельности: производство строительных материалов, возведение домов и их реализацию. Что предлагаете потенциальным покупателям?

– Сейчас «Бюро недвижимости Калининграда», согласно договору с застройщиком «КПД-Калининград», реализует сразу три объекта. Первый – это жилой комплекс «Московский дворик» на улице Дзержинского: пять девятиэтажных домов, четыре из которых сданы в эксплуатацию и заселены. К достоинствам данного жилого комплекса можно отнести развитую инфраструктуру района: городская больница № 5, школа № 15, детский сад, супермаркет SPAR, остановки общественного транспорта – и все в шаговой доступности.

Второй жилой комплекс находится рядом с Летним озером – на улице Коммунистической – и носит название «Балтийская крепость» (три шестиэтажных дома). Все дома панельные, утепленные по системе «Тепло-Авангард». Собственное производство железобетонных изделий, из которых строятся объекты ООО «КПД-Калининград», позволяет удерживать цену за квадратный метр жилья на очень конкурентном уровне. И при этом – «серый ключ» с отличным качеством отделки стен, пола, потолка. Автономное газовое отопление, телефония и интернет, детские и спортивные площадки. Словом, все, что нужно для комфортного проживания в многоквартирном доме.

Третий объект – это восьмиэтажный дом комфорт-класса в историческом центре Калининграда, в Малом переулке. В шаговой доступности – Юбилейный мост, «Рыбная деревня», Кафедральный собор. Очень привлекательное месторасположение! Если говорить о качестве, то дом, в отличие от других, построенных «КПД-Калининград», не панельный, а кирпичный, с панорамным остеклением фасада, с квартирами и лестничными маршами улучшенной отделки. Дом будет введен в эксплуатацию в конце июля нынешнего года. Заезжай и живи! Реализация всех объектов идет успешно.

Перечисленные объекты наша организация предлагает с полной уверенностью в том, что все строящиеся дома будут сданы в срок и в должном качестве, ведь застройщик ООО «КПД-Калининград» – это предприятие с 40-летней историей, зарекомендовавшее себя как надежный партнер во взаимодействии с органами власти, юридическими и физическими лицами – покупателями и подрядчиками.Реализация всех объектов идет успешно

– Как вам это удается, ведь ни для кого не секрет, что во многих введенных в строй домах квартиры не продаются?

– Нужно иметь в арсенале все необходимые инструменты для реализации недвижимости, чем и располагает «Бюро недвижимости Калининграда». Необходимо тесное двустороннее сотрудничество с банками, то есть не только потреблять процентные ставки по ипотечному кредитованию, но и предлагать что-то со своей стороны. Так, во взаимодействии, рождаются новые пилотные проекты, которые запускаются в Калининградской области. К примеру, изменение срока кредитования, уменьшение первоначального взноса или расширение категории граждан, которые могут воспользоваться кредитованием и так далее. Все это поможет потенциальному покупателю реализовать свои желания при покупке недвижимости.

Есть клиенты, и их достаточно много, которые приходят не с деньгами, не с одобренными ипотечными кредитами, а имеющие какую-то собственную недвижимость. И для того чтобы купить квартиру в одном из предлагаемых нами жилых комплексов, надо сначала продать эту недвижимость. Здесь требуется умение работать со вторичным рынком жилья, с объектами, которые приватизировались в свое время: там много нюансов, в которых может разобраться только профессионал – риелтор с юридическим образованием. У меня есть такое образование. Я окончила Московский институт экономики и права, специализация «юриспруденция», имею за плечами пятнадцатилетний опыт работы, поэтому, открывая документы, знаю, какие надо сделать запросы и отправить уведомления, чтобы не возникло при сделке негативных последствий в виде претензий третьих лиц. К слову, реализацией вторичной недвижимости не будут заниматься отделы продаж строительных компаний, да и опыта такого у них нет.

Мы беремся за реализацию объекта клиента, а одновременно бронируем на длительный период квартиру в выбранном покупателем жилом комплексе компании «КПД-Калининград». Результат работы нашего риелторского бюро удовлетворяет всех обратившихся клиентов. Мы ориентируемся на конечный результат.

– Получается, Ольга Владимировна, что пустующие квартиры для новоселов открываются достаточно просто?

– Да, повторюсь, если владеть всеми инструментами реализации объектов недвижимости и подходить к решению проблемы комплексно. Эта комплексность в прочном союзе банков, застройщиков, оценочных и страховых и, конечно, риелторских компаний – она позволила бы при здоровой конкуренции активизировать продажи на региональном рынке недвижимости. К слову, если раньше считалось, что 60-70 процентов ипотечных программ двигают рынок, то на сегодняшний день – 90 процентов покупателей с ипотечным кредитом.

Строительная компания «КПД-Калининград» рассчитывает теперь не только на тех покупателей, которые пришли с денежными средствами и сами сформировали спрос на их объекты, но и на тех, кто пока имеет исключительно одно желание приобрести недвижимость в Калининграде. Я, как опытный риелтор, у которого есть доброе имя и заработанная годами репутация надежного партнера (ко мне часто приходят по рекомендации моих прежних клиентов), безусловно, помогу им. А так как у застройщика «КПД-Калининград» есть разноплановые объекты, все их могу предложить покупателям. Район и квартиру на выбор с учетом потребностей и возможностей: для четы пенсионеров и людей несемейных, для многодетных семей, для людей с высоким уровнем достатка и для тех, кто рассчитывает на заемные средства. Варианты можно подобрать для каждого. В результате совершенно реально увеличить реализацию объектов недвижимости ООО «КПД-Калининград». Этим «Бюро недвижимости Калининграда» в настоящее время продолжает активно заниматься.

Светлана Фролова
Фото: Виктория Хвостова