«Клипер-недвижимость». Куда движется рынок недвижимости?

Принято считать, что инвестиции в недвижимость – безотказный способ сохранения накоплений. Но, чтобы вложение стало успешным, необходим тщательный анализ как ваших долгосрочных задач и уже имеющихся активов, так и состояния рынка недвижимости в целом.

О том, каковы главные факторы, определяющие спрос, к чему приведет трансформация рынка и какие новые возможности и испытания ожидают его участников, рассказал Олег Перевалов, генеральный директор компании «Клипер-недвижимость».

SONY DSC– Олег Геннадьевич, как вы оцениваете итоги 2015 года на рынке недвижимости?

– Начало прошлого года было достаточно оптимистичным: ажиотаж, связанный с резкими колебаниями курсов валют, дал девелоперам хороший шанс распродать значительное количество недвижимости. Уже к концу февраля 2015 года этот всплеск пошел на спад, и с марта рынок начал движение к стагнации. С июня стала снижаться на рынке «вторичка», создавая конкуренцию новостройкам, и эта тенденция продолжалась до конца года. В декабре рынок остановился, цены не снижаются, но и перспектив для роста пока не видно. Хотя по темпам ввода жилья в эксплуатацию итоги года довольно неплохие.

– Стоит ли рассматривать сейчас недвижимость как инструмент инвестиций? Если да, то который из секторов более надежен и перспективен – жилая, коммерческая, загородная?

– Происходит все более жесткая дифференциация недвижимости. Российский менталитет с его предпочтением больших площадей собственной недвижимости сейчас меняется в сторону выбора компактных квартир с умеренной суммой налогов и коммунальных платежей. Поэтому среди квартир наиболее ликвидны одно- и двухкомнатные варианты. Выбор во многом зависит от планировки: есть квартиры, где площадь в 35 «квадратов» рациональнее и удобнее спланирована, чем, например, 42 квадратных метра в морально устаревших проектах. Учитываются все нюансы: как расположен санузел, есть ли место для гардеробной, какова форма жилой комнаты и кухни. В то же время ошибка многих застройщиков в том, что они планируют целые секции только с однокомнатными квартирами, которые скорее подпадают под понятие студии. По моим расчетам, соотношение однокомнатных и двух-трехкомнатных квартир в проектируемых домах должно быть 70 на 30 или 60 на 40 соответственно. Хороший вариант – так называемая полуторка с грамотной планировкой. Причем откровенный экономкласс уже не слишком востребован, нужно стремиться к вариантам эконом-плюс и комфорт.
Ситуация с коммерческой недвижимостью сейчас еще сложнее, чем с жилой, причем длится это уже более двух лет. Избыток предложений серьезно скорректировал арендные ставки на торговую и деловую недвижимость. Практически во всех строящихся комплексах предусматриваются офисные и торговые площади, причем не всегда их наличие оправдано расчетами. С одной стороны, при равных с жилой недвижимостью вложениях коммерческая приносит больше денег, но, с другой стороны, риск вообще не найти арендатора намного выше.
Загородная недвижимость, пожалуй, оптимальный вариант для вложения денег. Хотя этот сегмент тоже «просел» в цене: сейчас можно купить хороший дом с отделкой и участком начиная от 3,5 миллиона рублей. Это формат удобный и качественный для жизни, можно планировать свои расходы, жить практически автономно. Себестоимость квадратного метра, как правило, ниже, чем у квартир. Конечно, нужно учитывать множество нюансов: наличие подъездных путей, газификации, электроснабжения. Сами по себе земельные участки – это хорошее вложение для рублевых накоплений в том случае, если их недостаточно на покупку квартиры.

– Насколько перспективно направление арендного жилья?

– Очень перспективно, хотя доходность аренды за прошлый год тоже снизилась на 10–20 процентов. Причем рост коммунальных платежей, которые, как правило, оплачиваются арендатором, ведет к тому, что более востребованными будут квартиры с меньшей площадью, но предполагающие определенный уровень комфорта.

– Еще пару лет назад зарубежная недвижимость рассматривалась как своего рода инструмент хеджирования…

– В нынешних условиях оплачивать кредиты и нести расходы по содержанию такой недвижимости в валюте очень накладно. Многие владельцы зарубежной собственности сейчас возвращаются в Россию из Турции, Испании, Болгарии, обращаясь к нам за помощью в реализации домов и квартир. И в лучшие-то времена обладание такой недвижимостью окупалось у считанных единиц, а сейчас это еще менее реально.

– Какие основные причины спада вы бы выделили?

– Понятно, что на снижение рынка влияет целый комплекс взаимосвязанных проблем – это и общий экономический кризис, и политика банков, и психологический фактор. Например, если рассматривать ситуацию с кредитными ресурсами, то по каким-то позициям сейчас они стали даже более доступны. Банки хотят работать, но много заемщиков с подпорченной кредитной историей. В свою очередь люди, которые вполне могли бы взять кредит, не совсем уверены в своих будущих возможностях. Изначально большой интерес проявлялся к льготной ипотеке с господдержкой, но к концу года и она забуксовала по озвученным выше причинам. Конечно, процент по ней существенно ниже, но в нынешних условиях даже его не все могут себе позволить. Существует множество механизмов поддержки – как уже испытанных практикой, так и новых. Это программы для студентов, для молодых семей. Но в любом случае все эти программы предполагают наличие определенной стартовой суммы.
Есть и категория потенциальных покупателей, которые выжидают, так как цены продолжают корректироваться, и люди опасаются прогадать на падающей недвижимости. А приезжие из других регионов, желающие приобрести жилье в Калининграде, не имеют необходимого для одобрения кредита стажа работы, подтвержденных доходов. Тем более что во многих областях России цены на недвижимость снизились даже в большей степени, чем у нас.

– Есть ли в происходящем положительные моменты?

– Несмотря на болезненность перемен, оздоравливающих моментов немало. Снижение цен дает возможность большему количеству людей решить жилищные проблемы. Как бы ни было тяжело, рынок недвижимости сейчас один из немногих сегментов экономики, где цены в рублях продолжают корректироваться, даже несмотря на рост стоимости материалов. Падение платежеспособного спроса вынуждает девелоперов снизить маржу до минимума либо уйти с рынка в пользу более устойчивых компаний, которые могут обеспечить сочетание конкурентной цены и «изюминки», выделяющей реализуемое жилье из массы предложений. Покупатель в большей степени начинает контролировать рынок, и растущая конкуренция, на мой взгляд, постепенно приведет к тому, что безликие коробки многоэтажек с непродуманной планировкой, тонкими межквартирными перегородками и унылыми придомовыми территориями останутся в прошлом. Вроде бы и строится по СНИПам – но соображения комфорта жильцов учитываются на самом минимальном уровне. В то же время интересный дизайн фасадов, оригинальные элементы оформления, рациональное расположение жилой площади квартир обходятся застройщикам не так уж дорого, зато выгодно отличают недвижимость этих компаний в глазах покупателя.

– Каков прогноз по рынку недвижимости на ближайший год?

– По моим оценкам, в ближайшие два года будет сохраняться волатильность рынка в зависимости от политических решений, курса валют, цены нефти. Возможности дальнейшего падения я не вижу – рынок уже сильно скорректирован, застройщики пришли к минимальному уровню маржи, себестоимость падать не будет, так как растут в цене материалы. Активность постепенно будет восстанавливаться, так как власти включают процессы поддержки малого и среднего бизнеса, психологически люди тоже привыкают, и отложенный спрос рано или поздно оживит рынок.

Марина Волик
Фото: Анастасия Сапроненко