Строительный рынок в эпоху перемен

Совершенствование законодательства увеличит круг обязанностей и ответственность тех, кто осуществляет долевое строительство. К такому выводу пришли участники круглого стола, состоявшегося в редакции журнала «Точка» и приуроченного ко Дню строителя.

IMG_9734Главный редактор журнала «Точка», модератор круглого стола Наталья Конюшевская в своем вступительном слове отметила, что сейчас как в России, так и в Калининградской области существует необходимость развития строительной отрасли, что обусловлено потребностью в решении множества важных социально-экономических проблем. При этом в построении своих планов наша страна вынуждена учитывать стагнацию мировой экономики и меняющуюся международную обстановку. Для того чтобы данная сфера развивалась, должна быть четкая государственная политика, а также постоянный диалог между властью, участниками строительного рынка и потребителями.
Гости круглого стола обсудили недавние поправки в закон 214-ФЗ о долевом строительстве, а также ряд дополнений после Госсовета, посвященного данной отрасли. В частности, было отмечено, что изменения диктуют дополнительные требования к застройщику, которые удовлетворяют не всех. Кроме того, приглашенные эксперты оценили влияние импортозамещения на рынок производителей строительных материалов.
IMG_9623Амир Кушхов, и. о. министра строительства Калининградской области

– Несовершенное законодательство в сфере строительства открывает большой простор для нечестной игры. Еще до недавнего времени в законе 214-ФЗ о долевом строительстве предусматривалась всего лишь административная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков. Мы столкнулись с тем, что многие проблемные объекты были выстроены по принципу финансовой пирамиды. Ожидается, что новые правила станут «холодным душем» для аферистов. Совершенствование законодательства усилит ответственность тех, кто осуществляет долевое строительство, что позволит избежать «серых» схем в этой области. На рынке появится больше добросовестных игроков. Расширение полномочий в осуществлении государственного надзора сведет к минимуму появление проблемных объектов. Изменения в законодательстве о долевом строительстве позволят уйти от наличных расчетов между застройщиком и дольщиком, что сделает невозможным использование наличных денежных средств в целях, не связанных со строительством объектов, в том числе через аффилированных лиц. В итоге мы придем к западной модели, которая подразумевает отсутствие прямого взаимодействия дольщика и застройщика. Все взаимоотношения будут проходить через банк. Данная перспектива сейчас обсуждается на уровне партий и деловых кругов. Есть те, кто выступает однозначно за, есть ярые противники. Минстрой России стоит над этой схваткой, вне ее. Вопрос был обозначен президентом России Владимиром Путиным на заседании Госсовета, посвященного развитию стройкомплекса РФ. Речь шла в том числе и о создании специализированного банка. В советское время был «Стройбанк», в переходный период – «Жилстройбанк». Я считаю, что в создании подобного профессионального банковского инструмента должны быть заинтересованы все здравомыслящие участники строительного сообщества. Поскольку поправки в закон недоработаны в полной мере, могут быть различные трудности, по мере их возникновения мы будем сигнализировать в Минстрой России о необходимости исправить недочеты.

IMG_9603Александр Ярошенко, директор ООО «АвангардИнвестПроект»

– Наша главная проблема состоит в том, что перечень компаний, которые страхуют застройщика, постоянно меняется, и нам нужно постоянно это учитывать. В законе 214 четко написано: если у какой-то страховой компании отозвали лицензию, мы обязаны в течение 15 дней перестраховаться. Для этого нам нужно взять каждый свой договор и внести соответствующие изменения. В этом году нашей организации, для того чтобы перестраховаться, понадобилось 3 миллиона 556 тысяч рублей. И это не только наша проблема. Вопрос к региональному правительству: это можно как-то законным способом решить? Сейчас в списке компаний – 20 страховых участников, но я думаю, что к концу года половина не пройдет переаттестацию. Может, как-то дополнительно ужесточить отбор, чтобы у нас были хоть какие-то гарантии? Кроме того, на мой взгляд, изменения в законе ФЗ-214 приведут к удорожанию квадратного метра. Ведь использование расчетов посредством банков (счета эскроу) хоть и дает определенные гарантии в виде создания компенсационного фонда, все-таки потребует определенных трат, которые лягут на плечи потребителей.

Амир Кушхов

– Что касается страховых копаний, то эта проблема актуальна для всей России. Давайте станем инициаторами ее решения и подготовим соответствующее обращение к министру строительства РФ с просьбой поддержать этот вопрос, чтобы нас услышали и поняли, что это не просто полемика в СМИ, но озабоченность целого региона.
Насчет удорожания квадратного метра жилья: многое зависит от «жадности» застройщика. Вот вам парадоксальная цифра: средняя цена за один квадратный метр в нашей области составляет 59,7 тысячи рублей. Наиболее дорогое жилье у нас на побережье и в центре Калининграда. При этом по нормативам Минстроя РФ средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Калининградской области на III квартал 2016 года составляет 33 510 рублей. Мне понятно, почему в Москве дорогое жилье: там четко высчитана его себестоимость, у нас же этим никто не занимался.
Что касается других изменений в 214-ФЗ, то могу вас уверить, что они все выстраданы. Вот сейчас на круглом столе находятся добросовестные застройщики, к ним претензий нет. Половину рабочего времени министерства строительства занимает решение проблем обманутых дольщиков. К нам приходят люди, которые отдали последнее, чтобы купить жилье, но оказались в итоге на улице. Именно для того, чтобы защитить права граждан, и вводятся все эти изменения.

IMG_9672Евгения Еремина, коммерческий директор СК «Балтия»

– По итогам Госсовета по строительству Минстрой России подготовил и провел 1-2 июня I Всероссийский обучающий семинар для руководителей субъектов Российской Федерации, курирующих строительную сферу, начальников управлений капитального строительства в регионах. Нам очень помогло участие в нем. Компания СК «Балтия» также участвует во всех семинарах, которые проводит региональный Минстрой. Тем не менее для нас определенную сложность представляет ужесточение контроля над раскрытием и размещением информации. Серьезно повысились требования к официальному сайту застройщика. Получается, что сейчас нас могут оштрафовать за любую неточность. Иногда отследить все изменения, которые происходят на рынке недвижимости, и внести вовремя коррективы бывает невозможно.

IMG_9669Владимир Алексин, генеральный директор ГК «Сити-Строй»

– В связи с последними изменениями больше всего трудностей мы испытываем со страховыми компаниями. В прошлом году у нас было три квартиры уже в регистрации, и они «зависли», так как у страховой компании отозвали лицензию. Мы к этому оказались не готовы. И это общая проблема по России. Если компания хочет построить дом с участием дольщиков, договор нужно зарегистрировать в Росреестре, при этом нужен документ о поручительстве банка по обязательствам застройщика или о страховании гражданской ответственности компании. Список банков и страховщиков, которые могут выдать документ, публикуется на сайте Центробанка, и он постоянно меняется. Такая масштабная чистка повлияла и на работу страховых компаний в целом. Если раньше они оформляли документацию за два-три дня, то теперь процедура затягивается на недели.

IMG_9598Николай Телевяк, первый заместитель министра строительства Калининградской области

– Хочу обратить внимание на то, что Госсовет по строительству был 17 мая, и там прозвучало распоряжение о принятии всех изменений как можно быстрее – еще Госдумой старого созыва, до истечения срока ее полномочий. Вы, конечно, можете быть против внесения изменений в закон 214-ФЗ в принципе, но, уверяю вас как представитель власти, они необходимы. В каких-то моментах спешили, и в результате остались недоработки. Хотелось бы, чтобы коллеги, исходя из своего практического опыта, указали нам на них. Мы всегда готовы к сотрудничеству. Ваши предложения мы доведем до Министерства строительства и ЖКХ России.

Наталья Конюшевская

– В нашей стране активно идет процесс импортозамещения. На круглом столе также присутствуют компании, которые производят строительные материалы. Расскажите, что-нибудь изменилось для ваших предприятий? Ведь для застройщиков важна приемлемая цена и высокое качество.

IMG_9638Александр Данишевский, председатель совета директоров ГК «Данор»

– Цемент для нас как мука для пекарей. Пока правительство не решит проблему с сырьем, мы будем испытывать большие трудности. Вся монополия сейчас у белорусов, также немного евроцемента присутствует на рынке. Качество оставляет желать лучшего. Например, «точка схватывания» (время застывания бетона) возросла в два раза, а следовательно, наша производительность существенно снизилась. Как вариант – я предлагаю субсидировать транзит цемента по железной дороге из других регионов нашей страны. Сейчас мы льем бетон, и его схватывание занимает от 260 до 320 минут, имеем примерно 20 процентов брака. Для сравнения: раньше на литовском сырье процесс происходил за 120 минут. Недавно мы получили сертификат на литовский цемент, значит, скоро в области появится качественное сырье.

IMG_9738Дмитрий Кривицкий, генеральный директор завода «ЖБИ-1ый»

– В основном мы покупаем цемент в Белоруссии: там неплохие поставщики. Но ни один из них не может заменить по качеству литовское сырье. У нас тоже упала производительность труда. Есть и другие игроки на рынке строительных материалов. Их договоры ставят нас под удар: если мы не успеваем забрать какую-то партию в указанный срок – все равно должны ее оплатить. Никаких послаблений они не предоставляют. И главная проблема в том, что качество поставляемого сырья неоднородно. Мы не успеваем приспособиться, что приводит к большому количеству брака.

Амир Кушхов

– Здесь только рыночные механизмы смогут исправить ситуацию. Каких-то рычагов давления со стороны государства я не вижу. К нам раз в месяц приезжают наши белорусские коллеги, но их предложения не всегда выгодны. Мы получили рынок монополистов, а что касается РЖД, то это тоже государство в государстве. У нас нет возможностей добиться льгот по перевозкам. Если по России мы еще можем провезти цемент транзитом, то сразу возникает вопрос: что делать с Литвой и Белоруссией?

IMG_9712Александр Блохин, коммерческий директор ООО «БалтКерамика»

– К счастью, наш завод не зависит от цемента. Мы работаем на местном сырье, но мощностей не хватает. Наши конкуренты половину лицевого кирпича отправляют на экспорт. У нас же все идет на область. Еще стараемся привозить лицевой кирпич, чтобы как-то разбавить рынок, но это весьма парадоксально – устраивать конкуренцию при помощи привозного кирпича.

Безусловно, круг вопросов требует всестороннего обсуждения с бòльшим количеством участников строительного рынка. Следующий круглый стол по данной проблематике решили провести в сентябре текущего года в рамках выставки «PRO Строй и Декор», организованной Калининградской торгово-промышленной палатой. К участию будут приглашены чиновники и эксперты федерального уровня: представители Министерства строительства РФ, Национального объединения застройщиков. Кроме того, ожидается присутствие депутатов Госдумы нового созыва, имеющих представление о перспективах законодательных инициатив в сфере строительства.

IMG_9579
Итог встречи подвела главный редактор журнала «Точка» Наталья Конюшевская, которая отметила, что проблемными точками в обсуждении стали следующие темы: импортозамещение, преодоление административных барьеров и адаптация строительного рынка к изменениям в законодательстве. Стала очевидной необходимость оперативной связи между специалистами министерства строительства и участниками рынка жилья.

Елена Бортникова
Фото: Никита Дашевский